土地と建物が分かれた場合の住宅ローンについて

結局、私は、銀行で借りました。
いろいろ、考えた結果、金利と、融通が一番利いたからです。
そして、ローンは何にしたらいいのか、将来金利はいくらになるのか、経済学者も答えだせないのに
一般人に、その答えを出させられるのですから、たまったものではない。
そして、わかりにくさったら、
銀行や、ファイナンシャルプランナーを質問攻めにしてみてください。場合によっては仲介の宅建資
格者も。ファイナンシャルプランナーにちゃんとお金払ってやってもらうってのも、近道かもしれなかっ
たとおもいます。

今回、私のように、土地買って、その後、建築家で建物を考え、工務店が建てた時に、気づいたこと
を並べておきます。

1. 住宅ローン控除を受けるには、建物部分でローンすることが必要
　　基本的に減税は、建物と共にローンした土地までを含めることができる。建物なしはだめだから
　　土地だけでローンはしないこと。もちろん、建物が建つまでは、ローン控除も受けられない。
　　住宅ローン減税制度の概要
　　http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm
　　土地取得から２年以内に、当該土地の上にローン付きで住宅を取得すること
　　こんな場合は控除はもらえるのか？
　　http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_25.htm
　　「住宅ローン減税」基礎の基礎
　　http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20050913A/
2. フラット35では、建物が建って検査が終わった後でしか融資されないため、土地と家を別に買った
　　時や建築家や工務店と一緒に作る場合、家を建てるとき中間に支払いがあるわけで、つなぎ融
　　資などしてもらわなくてはならない。
3. 銀行も、自分の働いている会社（信用度?)によって、優遇金利が違うので確認すること
　　優遇金利が効くプランと効かないプランがあるが、十分考えること。
　　短期間のものが優遇金利になっているが、けして金利のパーセントに惑わされないように。
　　私は、優遇金利が効かない全期間固定プラン
4. 銀行のローンセミナーなどに出ると、手数料優遇とかあったりするので、気をつけること
5. 銀行では全期間優遇プランとか、当初期間優遇プランとか、全期間固定プランとか、それぞれ固
　　定期間があるので十分注意すること。金利でのそれぞれ比べるのは、総支払額を計算すること
　　によりくらべること。そうしないと、金利のパーセントに踊らさせるだけになる。銀行も心得ていて、
　　総金額を計算してくらべたりしないので気をつけること。ずるいな
　　各銀行の金利
　　http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/money/kinri.pdf
　　ローンシュミレーション 　　
　　http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi
　　をして結果をみても、年間金額は出てきても、最終の総金額は出てないでしょ
6. 銀行では、抵当権設定関係費用、保証会社事務手数料、保証会社管理保証料、印紙税が別途
　　かかるので、総金額の計算には入れておくこと。手数料も入ってなければ比べられないでしょ
　　参考価格は上記のローンシミュレーションで確認してください。
7. 銀行では、審査は借り入れ全金額でとおしておき、土地だけでいくら融資、建物で残りいくら融資
　　という借り方ができる。が、それぞれの借りたときの金利が適応される。
　　建物の金額決めておかないと、融資金額きめられません。
　　建物の中間払い分ごとに融資してくれるかは私は知らない。たぶん、建物の完了申請をとおった
　　あとでないと、むりかも。
8. 土地と建物が分かれたとき、どの時期で融資を受けるかは難しいのですが、金利によりますが、
　　最初に土地のときに金を借りて、建物をできるだけ自己資金のほうが、順次、中間支払いをして
　　いかねばならないので、融通が効くが、借金を先に背負うと、毎月、家賃と借金を払わなくてはな
　　らず、それらの資金も要する。
　　建物部分のローンは、住宅ローン減税にあやかるには、建物の住宅ローンを10年以上借り入れ
　　ることが前提。さらに先の建物が前提のためなため、繰り上げ返済した場合には、建物のローン
　　は残しておくことが必要。
9. 銀行の審査には、建物の見積や、図面も必要。つまり、たとえ、土地しか決まっていないタイミン
　　グで融資を受けようとしても、建物も何かしら見積が必要。
10. 建物での融資のときには、住宅完了検査の資料が必要となる。
11. 定年後まで、借金返していたのでは、ばら色の老後はないと思ったほうがいい
　　人生シュミレーションをいろいろしてみたのだが、どうやっても、定年後まで払い続けていたら、
　　途中で債務超過になってしまう。
　　はっきり言うと、収入のある定年ぎりぎりまで払い終わったとしてもきついぐらい
　　ということを、考えておいたほうがいいと思う。
　　年金でこれだけ大騒ぎをしているし、まじめに考えておきたい。
　　人生シュミレーションで求められるパラメータは、はっきり言って、いくらにするのがいいのか難し
　　いですけれど。だって、退職金の金額を求められるけれど、いくらもらえるか今わかってます？
　　結構重要なことを知らないのだなと自分であきれます。
12. 自分の総資金をちゃんと把握しておくこと。Microsoft Money等を使うと、順次、変化していく
　　資産を管理しやすい。人生シミュレーション等もできる。(ただ、このソフト高いんだよね。10年も
　　ずっと、バージョンアップして使っているけど、毎年バージョンアップなんてできやしない）
13. 時間があったら、他行も見積だけしてもらって。私は時間がありませんでしたが

私は、20年超長期固定、どうしても定年前に払い終わりたかったから。
そして、全融資金額のほとんどを、土地取得時に借りて（ただし土地の金額は以上は借りれませ
ん)、今は家賃との二重生活を現在しています。金利確定したかったし

あー、まだ、すべてを私が、経験しているわけではないので、鵜呑みにしないでね。
経験した後でまたチェックするけれど

いろいろ、調べていて、先ほど見つけたが、ここのコラムが実情のことを書かれていて面白い
不動産・住宅ローンコラム
http://www.preseek.jp/main/column.html

 

コメント 1

人のプランはとても参考になりますね。
（しっかり考えてやった人に限りますが）

僕は土地の方に自己資金を多く投入しました。
賃貸との二重払いをなるべく低くするためで、土地購入段階でそのための
予算計画を作り、金融機関を回り土地購入と建築完了のタイミング
がずれる対応ができるかどうか確認し、見積りをもらいました。
（結論としてはどの金融機関でも対応可能でした）

建築工事の分割払いでは、着手金に自己資金、中間払いはつなぎ融資、
完了時に全額融資ですね。

当然、完成段階の住宅ローンは土地＋建物の2本ですが、金利の状況を
見て3年後の今年借り換えをし、その際に1本化しました。
借り換え時、保証料は金利に含まれるようになり、初回借り入れの際に
支払った保証料の残りが戻ってきたため、借り換え手数料に充てましたが
金利が0.3％下がり支払い総額を下げることができました。

マネープランについてはその家庭毎の考え方がありますから、
ここは基本的に違いますけどね。
by 浜松自宅カフェ (2009-12-19 09:18)