予算の余裕が減ってしまったねぇ

ここ何日かで、株価が暴落、円高.......
工事契約近いのになぁ........
ほぼ、持っていた株は売ってしまっているのですが、それでも、多少は残っていたので、
最後の予算の余裕を作ってくれたいたのですが.....
いわゆる、後でも買えるものは先送りするか、ということもあるが、
まあ、予算計算時の総金額よりは、下がっていないのでよしとするか。
最終支払いの前までには、少しでも上がってきてほしいなぁ.....かなたを見る。
とはいっても、ゆっくり建つと思うので、それは、来年ですが、落ちるのはすぐだけど
あがるのはゆっくりだからなぁ

もうそろそろ、建物自身のことを書こうと思っているが、盆休みもなく、いそがしい。

土地と建物が分かれた場合の住宅ローンについて

結局、私は、銀行で借りました。
いろいろ、考えた結果、金利と、融通が一番利いたからです。
そして、ローンは何にしたらいいのか、将来金利はいくらになるのか、経済学者も答えだせないのに
一般人に、その答えを出させられるのですから、たまったものではない。
そして、わかりにくさったら、
銀行や、ファイナンシャルプランナーを質問攻めにしてみてください。場合によっては仲介の宅建資
格者も。ファイナンシャルプランナーにちゃんとお金払ってやってもらうってのも、近道かもしれなかっ
たとおもいます。

今回、私のように、土地買って、その後、建築家で建物を考え、工務店が建てた時に、気づいたこと
を並べておきます。

1. 住宅ローン控除を受けるには、建物部分でローンすることが必要
　　基本的に減税は、建物と共にローンした土地までを含めることができる。建物なしはだめだから
　　土地だけでローンはしないこと。もちろん、建物が建つまでは、ローン控除も受けられない。
　　住宅ローン減税制度の概要
　　http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm
　　土地取得から２年以内に、当該土地の上にローン付きで住宅を取得すること
　　こんな場合は控除はもらえるのか？
　　http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_25.htm
　　「住宅ローン減税」基礎の基礎
　　http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20050913A/
2. フラット35では、建物が建って検査が終わった後でしか融資されないため、土地と家を別に買った
　　時や建築家や工務店と一緒に作る場合、家を建てるとき中間に支払いがあるわけで、つなぎ融
　　資などしてもらわなくてはならない。
3. 銀行も、自分の働いている会社（信用度?)によって、優遇金利が違うので確認すること
　　優遇金利が効くプランと効かないプランがあるが、十分考えること。
　　短期間のものが優遇金利になっているが、けして金利のパーセントに惑わされないように。
　　私は、優遇金利が効かない全期間固定プラン
4. 銀行のローンセミナーなどに出ると、手数料優遇とかあったりするので、気をつけること
5. 銀行では全期間優遇プランとか、当初期間優遇プランとか、全期間固定プランとか、それぞれ固
　　定期間があるので十分注意すること。金利でのそれぞれ比べるのは、総支払額を計算すること
　　によりくらべること。そうしないと、金利のパーセントに踊らさせるだけになる。銀行も心得ていて、
　　総金額を計算してくらべたりしないので気をつけること。ずるいな
　　各銀行の金利
　　http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/money/kinri.pdf
　　ローンシュミレーション 　　
　　http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/payment.cgi
　　をして結果をみても、年間金額は出てきても、最終の総金額は出てないでしょ
6. 銀行では、抵当権設定関係費用、保証会社事務手数料、保証会社管理保証料、印紙税が別途
　　かかるので、総金額の計算には入れておくこと。手数料も入ってなければ比べられないでしょ
　　参考価格は上記のローンシミュレーションで確認してください。
7. 銀行では、審査は借り入れ全金額でとおしておき、土地だけでいくら融資、建物で残りいくら融資
　　という借り方ができる。が、それぞれの借りたときの金利が適応される。
　　建物の金額決めておかないと、融資金額きめられません。
　　建物の中間払い分ごとに融資してくれるかは私は知らない。たぶん、建物の完了申請をとおった
　　あとでないと、むりかも。
8. 土地と建物が分かれたとき、どの時期で融資を受けるかは難しいのですが、金利によりますが、
　　最初に土地のときに金を借りて、建物をできるだけ自己資金のほうが、順次、中間支払いをして
　　いかねばならないので、融通が効くが、借金を先に背負うと、毎月、家賃と借金を払わなくてはな
　　らず、それらの資金も要する。
　　建物部分のローンは、住宅ローン減税にあやかるには、建物の住宅ローンを10年以上借り入れ
　　ることが前提。さらに先の建物が前提のためなため、繰り上げ返済した場合には、建物のローン
　　は残しておくことが必要。
9. 銀行の審査には、建物の見積や、図面も必要。つまり、たとえ、土地しか決まっていないタイミン
　　グで融資を受けようとしても、建物も何かしら見積が必要。
10. 建物での融資のときには、住宅完了検査の資料が必要となる。
11. 定年後まで、借金返していたのでは、ばら色の老後はないと思ったほうがいい
　　人生シュミレーションをいろいろしてみたのだが、どうやっても、定年後まで払い続けていたら、
　　途中で債務超過になってしまう。
　　はっきり言うと、収入のある定年ぎりぎりまで払い終わったとしてもきついぐらい
　　ということを、考えておいたほうがいいと思う。
　　年金でこれだけ大騒ぎをしているし、まじめに考えておきたい。
　　人生シュミレーションで求められるパラメータは、はっきり言って、いくらにするのがいいのか難し
　　いですけれど。だって、退職金の金額を求められるけれど、いくらもらえるか今わかってます？
　　結構重要なことを知らないのだなと自分であきれます。
12. 自分の総資金をちゃんと把握しておくこと。Microsoft Money等を使うと、順次、変化していく
　　資産を管理しやすい。人生シミュレーション等もできる。(ただ、このソフト高いんだよね。10年も
　　ずっと、バージョンアップして使っているけど、毎年バージョンアップなんてできやしない）
13. 時間があったら、他行も見積だけしてもらって。私は時間がありませんでしたが

私は、20年超長期固定、どうしても定年前に払い終わりたかったから。
そして、全融資金額のほとんどを、土地取得時に借りて（ただし土地の金額は以上は借りれませ
ん)、今は家賃との二重生活を現在しています。金利確定したかったし

あー、まだ、すべてを私が、経験しているわけではないので、鵜呑みにしないでね。
経験した後でまたチェックするけれど

いろいろ、調べていて、先ほど見つけたが、ここのコラムが実情のことを書かれていて面白い
不動産・住宅ローンコラム
http://www.preseek.jp/main/column.html

 

確定申告失敗?! 海外証券会社を使ったとき

さて、家を作る際、お金は必要なんで、かき集めてくるのですが。
今年に申告した税金において不備、税務署から出頭の連絡が......

「海外の株を海外の証券会社を使って売った場合の株式の譲渡所得の申告」
で、ひっかかり、結局、株式税制優遇の10%の税率が、20%で再申告(更正)してきました。
この内容が、税務署のWebから読み取れる人はいないと思うので、こういう場合もある
っていうことで、注意を。内容はリンクを参照
結局、税金は払うわ、延滞税(10%)とられるわ、利子は1000円以下なので取られないみたいだけど
節税失敗しました。
私の会社は外資系、持ち株も海外証券会社を使っている、よって、そのまま売っただけだし、
確定申告書作成コーナー https://www.keisan.nta.go.jp/h18/ta_top.htm
で、[特定口座以外で次の取引がある＞上場分の取引がある]
外国株とはいえ上場株なので選択しただけなんだけどね。間違ってるといわれても、間違いを
指摘するしくみなプログラムにはなっていないわけで。レアなケースだといわれれば、それまで
だが.....

それらのことをまとめておきます。

株式税制優遇は以下の様になるが
証券税制なるほどBOOK
http://www.daiwa.jp/ja/service/advance/tokutei/pdf/060329_naruhodo.pdf
購入額１,０００万円までの非課税特例について
http://www.daiwa.jp/ja/service/advance/tokutei/tokurei.html
外国証券会社を利用した場合は気をつけなくてはならないらしい。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20051115mk11.htm
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/zeikin/20041112mk11.htm
ということが書いてあったりしているが

税務署によって、解釈はさまざまですが、次のWebにあるように、もし、間違いが
見つかった場合は、異議申し立てをしても勝てそうにない。
http://www.carlos.or.tv/essay-j/jptax.html#01

ようするに、日本の証券会社を儲けさせなければ、税金も安くしてやんないよって
いうことです。海外証券会社を使って、申告せず、ぼろもうけしている人たちは、
いっぱいいるらしいので、しょうがないのか。まじめに申告した人が義務をはたせた
というべきか。グレーゾーンだというところが悔しいですね。

上記のWeｂによると、海外証券会社つかってもメリットないって言うこと。
私は日本の証券会社にも口座を持っているので、そこに海外証券会社の株を
移管するしか、優遇措置をあやかる方法はないと思われます。
って、私の証券会社の場合、どちらも移管するのはタダらしい。ので悔しい限りだ。

だめおしで、すでに今年も海外証券会社で売ってしまったので........
来年、同じように申告したら、確信犯で、追徴もまぬがれないかもね。
はぁぁ、得たお金はちゃんと世の中に使うのに、経済の活性をさせたいとは思わないか(T_T)
１０００万円の非課税処理もできないなんて、あの頃に、買っていた私はいったい。

ちなみに海外証券会社をつかったとき、20%(所得税14% 住民税6%)の申告をするには
確定申告書作成コーナー
で、[特定口座以外で次の取引がある＞未公開分の取引(上場株式等の相対取引も含みます。）がある]
で、申告するそうだ。税務署員に確認してしまいました。

結局、上記のWebを読んでいた私は、何の抵抗もなく、税務署員に少し確認しただけで、
終わりました。

はぁぁぁぁぁぁあぁぁ、とため息したところで、戻ってくるわけでなし、
来年まで後悔が続くのかと思うと.......

毎年、数千円還付するために確定申告は経験していたが、初めての払い込みでこんなことに
社会勉強した？とも思えない。

はぁぁぁぁぁぁあぁぁ

2007/2住宅ローン金利引き上げの影響がもろに

2月に入ってすぐ、大手銀行、住宅金融公庫などの金利引き上げが発表されました。
0.05%～0.15%ですが.....
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070131-00000110-mai-bus_all
日銀の金利据え置きが1月末に発表され、私としてはもう少しがんばるだろうと予測
していただけに悔やまれます
というか、銀行のほうが金利先行する傾向にあるみたいですけれど。
最終払込合計金額を計算すると、がっかりです。

1月中に何とかしようと思えばできたのですが、2月の契約にしてしまったのでした。
理由は、
１．土地と建物でローンが組みたかった
２．建物をローンしないと住宅ローン減税の恩恵にあやかれない
３．建物の概略図面と見積がないと銀行審査を受けられない
特に３．がネックでした。
大手住宅メーカーにすれば、何かすぐにでっちあげてもくれるでしょうが、
土地が決まった時点で建物は誰に建ててもらうかは決まっていませんから
厳しいものがあります。
←これも土地と建物別々にと考えている人たちはどうしているのでしょう。
土地を仲介した不動産屋にどうにかさせるというのもありますが......
この大都会で通例になりつつある建売一発でやるならともかく、借りる側
にとっては、これも厳しいですね。
まあ、貸していただくのか、借りてやるなのか、銀行にとっての立場が見え
隠れしてならないのです。

私の場合は、お願いしたい建築士(建築家)がいたのでなんとか書類を作っ
ていただきましたけれど、間に合いませんでした。

銀行の話は次回に

各銀行の金利をまとめた表はここにありますが、現時点ではまだ2月には
なっていませんね
http://www.jj-navi.com/edit/shuto/jj/money/kinri.pdf